Mengenal Koefisien Dasar Bangunan

Terkait dengan Ijin Mendirikan Bangunan ada satu istilah yang seringkali disebut, KDB atau singkatan dari Koefisien Dasar Bangunan. Sebenarnya apa yang dimaksud dengan KDB? Berikut ini ulasan singkatnya.

Koefisien dasar bangunan merupakan koefisien dalam persentase luas tanah yang dapat dibangun atau persentase antara luas lantai dasar bangunan yang boleh dibangun terhadap luas lahan keseluruhan.  Luas yang diperhitungkan adalah luas lantai dasar, yaitu lantai yang memiliki hubungan ruang dengan permukaan site (tanah). Pada lahan yang berkontur atau tidak rata, perhitungan KDB didasarkan pada luas luas lantai yang berada di permukaan tanah disetiap konturnya.

Untuk mendapatkan informasi lengkap mengenai KDB yang ditetapkan diatas lahan yang bakal ditempati, Anda bisa menghubungi Dinas Tata Bangunan kota/kabupaten setempat. Ketetuan tentang KDB ini diatur di dalam RTBL atau RTRW.

Lalu bagaimana jika data tentang KDB ternyata belum tersedia? Bila data belum ada, sebelum melakukan perencanaan bangunan dapat mengajukan planning permil terlebih dahulu kepada Dinas Tata Bangunan setempat dengan melampirkan konsep perencanaan bangunan yang akan dibangun. Dalam dokumen planning permit nantinya akan terdapat informasi tentang KDB, KLB, SEP, GSB, serta berbagi informasi yang diperlukan dalam perencanaan bangunan, termasuk letak utilitas kota yang telah disesuaikan dengan rencana pengembangan kawasan di atas lahan tersebut ke depannya.

Cara Menghitung KDB

Perhitungan KDB tidak berhenti sampai perbandingan luas saja, tapi juga dipengaruhi oleh pengolahan massa bangunan dan beberapa kebutuhan fungsi ruang yang bukan merupakan bangunan utama. Berikut ini adalah beberapa hal yang memengaruhi perhitungan KDB.

Ketinggian dinding pada lantai beratap :  Yang dimaksud dengan lantai beratap contohnya seperti bangunan pendopo, pos jaga, gazebo dan sebagainya. Luas lantai beratap yang sisi-sisinya dibatasi dinding dengan ketinggian lebih dari 1,20 m di atas lantai ruang tersebut dihitung penuh (100 %), atau dengan kata lain termasuk dalam kategori bangunan tertutup.

Luas lantai beratap yang bersifat terbuka atau sisi-sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1 ,20 m di atas lantai ruang dihitung setengah (50%), selama tidak melebihi 10 % dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB.

Bila luas lantai terbuka tersebut lebih dari 10 % luas KDB yang diizinkan maka selebihnya dihitung 10 % atau dianggap bangunan tertutup.

Panjang overstek atap :  Perpanjangan atap dari dinding terluar bangunan atau yang biasa disebut overstek banyak ditemui pada bangunan di negara-negara beriklim tropis, tidak terkecuali di lndonesia. Keberadaannya tidak hanya untuk menambah estetika bangunan, tetapi juga sangat penting untuk melindungi dari cuaca panas dan curah hujan yang cukup tinggi.

Bahkan overstek sudah menjadi ciri khas ataupun karakter bagi bangunan di Indonesia. Overstek juga memengaruhi perhitungan KDB pada suatu lahan. Batas maksimum overstek yang tidak

memengaruhi perhitungan KDB adalah 1,50 m. Jika lebar overstek melebihi 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut dianggap sebagai luas lantai dasar.

Lahan berkontur : Sering kali ditemui kondisi lahan yang berkontur. Lalu bagaimana perhitungan KDB untuk lahan seperti ini? Jika kontur dari muka site ke belakang meninggi maka bangunan yang sejajar dengan jalan tidak dapat dinyatakan sebagai ruang bawah tanah (basement).

Akan tetapi bila pola kontur site kita dari muka site menurun ke belakang maka bangunan yang berada di bawah permukaan jalan tersebut dapat dinyatakan sebagai basement. Bila muka bangunan menghadap ke dua muka tanah dengan perbedaan kontur maka lantai yang dinyatakan sebagai lantai bosement adalah lantai yang terletak tepat di bawah muka bangunan terendah.